Depuis six ans, l'ouverture des bases de données publiques sur la propriété foncière s'est élargie, notamment avec DV3F, le cadastre et la propriété des personnes morales.
Cependant, la connaissance de la structure de la propriété reste limitée pour deux raisons principales. Premièrement, les bases de données disponibles ne couvrent pas entièrement l'information sur la propriété, laissant des champs mal connus comme les bénéficiaires des SCI et les bâtiments publics. Deuxièmement, la connaissance du patrimoine foncier et immobilier des propriétaires a longtemps été sous-estimée en raison de problèmes de structuration des données à l'échelle départementale, ce qui sous-estime la multipropriété.
Thomas Piketty soulignait en 2019 que la concentration de la propriété et l'opacité financière sont des caractéristiques majeures du régime inégalitaire néopropriétariste mondial au début du XXIe siècle. La transparence de la structure locale de la propriété est cruciale car elle informe sur la répartition du capital économique associé aux marchés fonciers-immobiliers et sur les pouvoirs d'aménagement et de négociation des propriétaires. Ce dernier aspect est particulièrement important dans le contexte du "zéro artificialisation nette" inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021. La réduction et la redéfinition des droits à construire réaffectent la valeur économique potentielle, favorisant différemment les propriétaires fonciers.
La mise en œuvre de la loi ZAN a connu des aléas législatifs et des instabilités institutionnelles. La proposition de loi TRACE propose de redéfinir l'objectif de l'article 191 de la loi Climat et Résilience en supprimant l'objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation d'espace sur la décennie 2021-2031 par rapport à la décennie précédente. Les mécanismes envisagés pourraient diminuer la contrainte sur les collectivités et retarder à 2036 la mise en compatibilité des documents d'urbanisme locaux.
Cette étude propose d'éclairer la structure locale de la propriété avant et après le ZAN, en utilisant un scénario fictif. Ce scénario hypothétise une réduction de l'offre foncière dans les zones déjà urbanisées. La méthodologie en deux temps comprend un protocole pour mesurer la structure de la propriété en France, intégrant la correction de la multipropriété, et un protocole pour mesurer le gisement foncier. Le croisement de ces informations permet de connaître finement la structure locale de la propriété avant et après ZAN.
La première partie présente les données et la méthodologie de l'étude. La deuxième partie expose les résultats sur la structure locale de la propriété avant et après ZAN dans quatre périmètres : la Région, Aix-Marseille, Avignon et Gap. La troisième partie montre la répartition de la propriété foncière publique avant et après ZAN, pour apprécier les possibilités d'intervention publique sur le territoire.
